<<< Повернутись |Початок|Далі>>>

§ 36. Залоговыя цены, т. е. те цены, по которым земля принимается в залог в какой-либо банк и сообразно с которыми выдаются владельцам ссуды, составляющия известную часть выведенной ценности земли, конечно, должны иметь прямое соотношение с арендными платами, выражающими доходность земли. Все инструкции при принятии имения в залог заключают в себе обыкновенно вопросы о доходности отдельных статей даннаго единичнаго хозяйства; эти данныя сообщаются с целью вывести затем посредством принятаго правила капитализации общую ценность даннаго имения. Так как в Херсонской губерния особыя угодья и специальныя статьи составляют почти исключение, то без большой ошибки можно бы принять, что общая залоговая цена даннаго имения, разделенная на число десятин в этом имении, даст цену одной десятины земли той местности, в которой находится имение. Поэтому если-бы на площади уезда мы имели значительное число заложенных имений и, соединивши их по известным группам, добыли средние показатели залоговых цен, то могла-бы получиться картина распространения разных цен в роде представленной выше картины съемочных плат за землю. Но залоговый цены относящияся к большому числу заложенных имений, страдают той-же особенностью, что и платы за землю по долгосрочной аренде: они относятся к разным хронологическим моментам, и цены имений, заложенных в более ранние годы, обыкновенно будут меньше цен имений, заложенных позже. Так как в течении одного года поступает в залог слишком небольшое количество имений, то для того, чтобы из суммирования итогов по этим имениям можно было делать общие выводы; приходится для получения таких выводов брать довольно значительный период времени, при чем конечно суммированию будут подлежать разнохарактерные данныя, относящияся к разным годам. При таких обстоятельствах по залоговым ценам является возможность судить о ценности земли не в данный момент, а за известный период времени. Понятие о ценности земли, основанное на такого рода данных одного или двух десятилетий, может быть очень ценно при сравнении одной губернии или области с другою, но едва-ли может быть исходным пунктом в практических работах земства по оценки земель.

Для подтверждения того, как меняются во времени залоговыя цены, приведем цифры из имеющихся у нас данных по залогу имений Елисаветградскаго уезда в земском банке Херсонской губернии и земель, купленных крестьянами при помощи Крестьянскаго земельнаго Банка и, следовательно, заложенных в этом последнем.

К 1-му 1июля 1884 года, в Елисаветградском уезде со времени основания крестьянскаго банка 4-мя сельскими обществами и 9-ю товариществами было куплено при помощи крестьянскаго банка 6.934,6 десятин земли за сумму 502.412 рублей. В ссуду этим обществам и товариществам банком было выдано 383.726 руб.; следовательно, в среднем на каждую десятину по 55 руб. 34 коп., что составляет 76% оценочной цифры одной десятины, так, как оценка десятины в среднем выходить 72 руб. 45 к.

Если ми сравним эти цифры с теми, которыя получаются из общих итогов земскаго банка Херсонской губернии, то увидим значительную разницу. В этом учреждении за 20 лет с 1864 года по 1884 г. было заложено 424.729,2 десятины, принадлежащих частным владельцам Едисаветградскаго уезда, и в ссуду последним за это время выдано 9.372.250 рублей. Таким образом здесь ссуда на 1 десятину составляет только 22 руб. 7 коп., что при правиле банка, по § 4-му его устава, назначать ссуду не свыше половины оценочной суммы, дает в среднем оценку десятины в 44 с лишним рубля. Таким образом оценки крестьянскаго банка за период с 1882 но 1884 год чуть не вдвое выше оценок земскаго банка Херсонской губернии за период с 1865 по 1884 г. Ясно, что старыя оценки земскаго банка сильно повлияли на величину средняго показателя, так как хотя в настоящее время залоговыя цены этого банка и ниже цен банка крестьянскаго, но все-же не на столько, как может показаться при сравнении цифр выведенных из общих итогов (44 и 72).

Если-бы мы захотели для целей оценки земель разложить существующия данный по годам, к которым они относятся, то для всей массы земель Елисаветградскаго уезда получили-бы от каждаго года слишком незначительное количество данных. Поэтому мы пользуемся огульно всею суммою фактов, обязательно предоставленных в наше распоряжение правлением Херсонскаго земскаго банка, — тем более, что они имеют еще и другое значение, показывая степень задолженности частнаго землевладения в уезда. Задолженность крестьянских обществ и товариществ в крестьянском банке—явление настолько еще молодое, что говорить о нем преждевременно; поэтому мы остановимся только на данных земскаго банка Херсонской губернии, предпослав им короткий разсказ об одном, взятом из дел банка на выдержку, конкретном случае для лучшаго уяснения значения ниже приводимых данных.

Для каждаго имения, заложеннаго в земском банке, имеются сведения, представленныя владельцем при сдаче в залог, затем сведения, собранныя г. директором банка с членами оценочной комиссии и наконец— в виде вывода—самая оценка имения. Вот образец описей и заключения оценочной комиссии (из дела № 23, 1864 г.). Имение при м. Анновке по первоначальной описи его, представленной владельцем, за вычетом 442 десятин, отошедших в надел крестьянам, имеет 1140 десятин; лесов при нем нет, но есть дикий и фруктовый сады; лавки и дома приносят доходу от 60 до 100 руб. Земля отдается кругом по 2 руб. с копейками за десятину, что при капитализации из 5% дает цену более 40 руб. за десятину. Кроме крестьян в поселении живут евреи, занимающиеся торговлею и промыслами; в имении находится трактир, приносящий ежегодно доходу до 600 руб., и две мельницы — водяная крупчатка и ветряная; из них крупчатка приносить ежегодно доходу до 100 руб.; 1000 шпанских овец дают доходу не менее 700 руб. Постройки в имении есть каменныя (клуня с двумя машинами, кошары, загоны, кладовая с погребом, конюшня, сарай, амбар, сушня с кузницею) и деревянный (дом, трактир, ветряная мельница). Все имение, по мнению владельца, может быть оценено в 40.000 руб.; казенных недоимок на нем не числится.

По описи, составленной г. директором банка и членами, оценочной комиссии, земли в этом имении числится 1094 дес. 92 саж.; из них — пахатной 364, сенокосной—364, пастбищной и усадебной—366 дес. 92 кв. саж. Вся земля отдана в арендное содержание с трактиром, экономическими постройками и 1300 голов шпанских овец по контракту на 6 лет—по 2400 руб. в год. Почва земли—чернозем; на речке Мазнице есть пруд и колодцы; отстоит имение от г. Елисаветграда в 60 верстах и от г. Вознесенска — в 60 верстах.

Крестьян-собственников в поселении 128 ревизских душ; евреев, занимающихся торговыми промыслами — 7 семейств. В найме рабочих для уборки сена и хлебов затруднения нет, ибо партии рабочих всегда направляются в большом количесте из Киевской и Полтавской губернии через м. Анновку к Одессе. Доходов с отедельных статей можно получать: с трактира —500 руб., с мельниц—до 100 руб., но эти статьи находятся в распоряжении арендатора за общую арендную плату. ; Постройки каменныя, крытыя соломою, стоят: клуня с молотильною машиною—1000 руб., кошары—400 руб.. загоны для скота—60 руб., амбар—400 руб., дом для трактира — 400 руб., ветряная мельница (деревянная) — 200 руб. и крупчатка (земляная) — 500 руб. Исключив из общей арендной платы 500 руб. за трактир и % с капитала в 3000 р., числящагося на овцах—всего 650 руб., как доход не от земли, комиссия ценность имения по капитализации из 5% приносимаго им чистаго дохода определяет следующим образом: 1094 десятины земли, отданный в арендное содержание за 1750 руб. в год, составят ценность в 35.000 руб. Но для более точнаго вывода стоимости из этой суммы исключается: 1) на уплату земских и частных повинностей — около 10 коп. с десятины (этот расход уменьшает выведенную выше ценность по 2 руб. на десятину, или на все имение — на 2188 руб.) 2) 10% со всей суммы дохода на надзор за имением и могущие быть недоборы арендной платы (что уменьшает цифру стоимости имения еще на 3500). Таким образом, исключив сумму 5688 руб. из показанной выше суммы оценки имения, стоимость его определяется комиссией) в 29.512 руб. Но, принимая в соображение продолжительность срока, на который имение отдается в залог, случайности, которым оно может подвергнуться в течение этого времени и продажную цену земли в этой местности, комиссия по совести (согласно § 34 устава банка) определяет ценность имения для залога в земский банк Херсонской губернии по 24 руб. за оценяемую десятину, или за все имение круглым числом в 26.250 руб.

Так было оценено названное имение в 1865 г. для выдачи ссуды под залог по 1-й серии закладных листов. В 1873 г. для выдачи дополнительной ссуды из 8-й серии оно было переоценяемо. По документам тогда оказалось уже 1052 десятины; арендная плата за имение уже была 3000 руб.; по мнению владельца оно стоило 50.900 руб. Комиссия, скинув из аренднаго дохода в 3000 руб.—105 руб. 20 коп. поземельных сборов и 105 руб. на надзор за имением, по чистому доходу в 2544 руб. 80 коп. определила ценность имения также в 50.896 руб.; но принимая во внимание все случайности и перемены, согласно инструкции, оценила его по совести в 44.200 руб., т. е. по 42 руб. за десятину.

Мы с намерением подробно разсказали весь процесс залога для выдачи первоначальной и дополнительной ссуды, чтобы можно было яснее представить себе значение залоговых цифр оценки по этому приведенному примеру. Если оставим в стороне, колебание цифры числа десятин в имении (1140, 1094 и 1052), что зависит от неточности планов (о чем было сказано выше), и обратим внимание лишь на пропечатанныя курсивом цифры валовой стоимости имения при первой его оценке (40.000, 35.000, 29.512 и 26.250), то увидим, что и весь способ оценки и доводы, которыми руководствуется оценочная комиссия, приводят в результате к низкой оценке, что вовсе не практикуется при продаже земель крестьянам при помощи крестьянскаго банка. Это обстоятельство, сверх указанной выше причины отсталости по времени залоговых цен земскаго банка Херсонской губернии, делает эти цены мало пригодными для целей общего земскаго кадастра.

Но так как по получении из банка богатых данных по Елисаветградскому уезду, они были нами разработаны, то и приводим результаты этой разработки с двух точек зрения: для определения степени задолженности разных видов частнаго землевладния в этом уезде и для заключения о том, на сколько залоговыя цены могут быть полезны для земскаго кадастра. Для первой задачи интересны могут быть не цифры оценки, а цифры выданных ссуд, и при том не только по первоначальным залогам, но и вместе с дополнительными ссудами, что составляет не более половины оценочной суммы. Если для пояснения этих цифр предыдущим примером мы скажем, что по имении, взятому для этого примера, всего долга банку в 1884 году числилось 23.100 руб., а размер платежа в 1884 году составлял 1328,5 руб., при чем погашение долга на сумму 632,5 руб. было исчислено по 5? %, а на сумму 696 р.—по 6 %, то для знакомых с уставом земскаго банка Херсонской губернии (по которому прибыли банка зачисляются в платежи всех его членов) будут ясны и все цифры итогов, какия следуют ниже.

Получив от правления банка именной список заемщиков с указанием числа десятин принадлежащей им земли, размера ссуд первоначальных и дополнительных и размеров платежей, вычисленных по разным % для тех и других ссуд, мы суммировали все эти цифры и получили, что при 424.729,2 десятинах заложенной земли выдано под них 9.372.250 рублей, а платежей банку в 1884 году причиталось 588.995руб. При этом владельцев Елисаветградскаго уезда, заложивших имения свои в банке, было 544, а имений, принадлежащих им и заложенных, согласно уставу банка, каждое по особой оценке—639. Таким образом выходит, что в среднем каждый заемщик Херсонскаго банка в Елисаветградском уезде отягощен долгом банку в 17.210 руб., а ежегодных платежей с него причитается по 1082 с лишним рублей; или-же каждое из 639 имений, заложенных в банке, имеет долгу—по 14.667 р. в среднем, а ежегодных платежей припадает в среднем на имение по 921,7 руб. Если для большей вразумительности средних цифр, мы подразделим заложенныя имении по их размерам, то получим следующее:

Таким образом, при среднем платеже банку в 1 руб. 39 коп. с десятины, эти платежи по разным размерам имений колеблются от 1 руб. 12 коп. до 1 руб. 55 коп., при чем в наиболее выгодном положении стоят имения крупныя (от 2500 до 5000 десятин и затем от 1000 до 2500 дес.), а больше всего платежей приходится нести имениям от 250 до 1000 десятин и свыше 5000 десятин. Средняя задолженность наименьших имений от 100 до 250 десятин выражается цифрою несколько менее 4000р., а для имений наибольших, каких есть всего только 2,—бодлее 118 т. руб.

Если мы обратим внимание на сословия владельцев заложенных имений, то без подразделения последних по размерам, получим следующия цифры:

Из этого видно, что наименее всего долгом банку отягощены имения, принадлежащия крестьянам, поселянам, колонистам и товариществам из этих сословий, в которых участвуют и мещане как потомственные, так и приписные из бывших крестьян. Эти имения в большинстве случаев принадлежали во время залога их банку дворянам, а потом были проданы новым владельцам с переводом долга банку. Если-бы мы пожелали более детально познакомиться с числом имений по разным их размерам, принадлежащих тому или другому сословию, то это можем видеть из следующей таблички.

Цифры этой таблички дают ясное представление о степени задолженности в земском банке Херсонской губернии разных видов землевладения по разным размерам его. Чтобы не пестрить таблицы, мы опустили цифры размера ссуд и причитающихся за них платежей в каждой группе и подгруппе; если вывести из этих цифр средние показатели задолженности земли в переводе на 1 десят., что наиболее интересно, то мы получим, что:

Из разсмотрения всех этих цифр мы видим, что, при среднем размере ссуды на 1 десятину в 22 руб. 7 коп., колебания вверх (до 25руб.) и вниз (до 19 руб.) составляют амплитуду в 6 рублей, если исключить один резкий случай крупнаго имения в 5000 дес., принадлежащаго лицу из непривиллегированнаго сословия, где очевидно на небольшую величину ссуды (11.900 руб.) повлияли совершенно особыя исключительныя обстоятельства. В большинстве-же случаев колебания от 19 до 25 рублей указывают на старания оценочной комиссии не выходить при оценке ни в ту, ни в другую сторону резко от средних существующих цен окрестных местностей. Такое свойство залоговых ссуд делает их мало пригодными для целей кадастра. Конечно, показатели эти, переведенные от сумм ссуды на суммы оценки, т. е. увеличенныя вдвое, приобретают большую чувствительность, так как помноженныя на 2 они дадут minimum в 38 р. и mахimum в 50 руб. при амплитуде в 12 рублей; но при употреблении такого способа выкладок мы легко можем погрешить, так как всякая средняя, полученная от умножения, а не деления, обладает слабою степенью приближеня к действительности. Разработать-же все данныя залоговых оценок не по размерам выданных ссуд, а по цифрам оценок мы не имели возможности, так как это по особым условиям, в которых находятся данныя земскаго банка Херсонской губернии, составило-бы кабинетную работу, требующую много времени и не имеющую ничего общаго с экспедиционным методом описания уездов, котораго придерживается Статистическое Отделение.

Кроме всего этого даже и приведенная данныя показывают, что почти для каждой отдельной цифры залоговой цены необходимо иметь в виду много посторонних условий, как напр.: с какого года данное имение находится в залоге, брал-ли владелец сверх первоначальной ссуды еще и дополнительную, много-ли он успел выплатить согласно с общим уставом банка к настоящему моменту, не была-ли, наконец, им в известный срок погашена значительная часть долга, при чем на имении осталась небольшая часть ссуды, несоразмерная с величиною ссуд всех других владельцев и т. п.

Разсмотрение всех подобных обстоятельств могло-бы данныя залоговых цен сделать годными для суждения по ним о ценности земли в разных полосах уезда, но составило бы труд равный по объему всей работе Статистическаго Отделения; а все-же этот труд в результате не мог бы дать показателей для определения ценности земель городов, казны и обществ военных поселян, которые не поступали в залог в земский банк Херсонской губернии. Мы не имели возможности по полученному из банка материалу произвести всех работ, подобных указанным, а потому в приводимых ниже цифрах залоговых цен, расположенных по принятым нами территориальным единицам описания, могут встретиться выводы из смешанных цифр, следовательно не дающия яснаго понятия о средней залоговой цене. Во всяком случае, если пользоваться цифрами залоговых цен для кадастра, поступая с ними по простому правилу вывода средних из всех имеющихся цифр, не очищая их первоначальною критикою и не отстраняя от изследования многих не подходящих случаев, мы для Елисаветградского уезда можем получить показатели только для 33 из 70 дач, на которыя он разделен.

Так, как мы не имели возможности воспользоваться цифрами самих оценок, то в следующей ведомости приводятся не суммы оценок, а суммы выданных ссуд под то или другое число десятин земли, находящейся в данной даче и заложенной в банк в разное время. Средния цифры выданной ссуды, приходящейся на и десятину, можно умножить на 2 для того, чтобы получить указания, почем земля была оценена при приеме ея в залог. При этом мы должны еще заметить, что так как названия некоторых имений и участков, заложенных в банк, обозначенныя в списке последняго, не совпадали с нынешними названиями поселений и фамилиями нынешних владельцев, то много сомнительных случаев было нами устранено из разсмотрения, в силу чего общий итог заложенных земель по уезду и взятых для следующей ведомости уменьшился с 424.729 до 395.745 десятин. Территориальное положение последних в границах той или-другой дачи уже не подлежало никакому сомнению, почему на основании цифр числа десятин и суммы ссуд и выведены средния для дач. Вот что дало разъяснение этих последних цифр по дачам:

Не вдаваясь в критику приведенных цифр, так как основной материал остался непрокритикованным и неочищенным, и воздерживаясь от каких-бы то ни было заключений о расположении выведенных здесь средних залоговых цен по территории уезда, мы еще раз обратим внимание на отклонения их от средней уездной и следовательно на пригодность этих средних для целей оценки. При большем разчленении сумм, составляющих общие итоги, мы здесь получили и большия отклонения от средней, чем в предыдущих выкладках. Так, наименьшия цифры мы встречаем в Трикратской даче (в и2,6 руб.), в Казанской (и4,6 руб.) и Братской (и5 руб.); наивысшия - же—в Глодосской (34,5 руб.) и Мало-Выськовской (33,2 руб.). Эти цифры ссуд, приходящихся на одну десятину, при переводе их в цифры определенной ценности земли дадут minimum почти в 25 рублей и maximum в 66,4 руб , при средней в 44 руб. 70 коп. Амплитуда колебания в 4и руб., состоящая из отклонения вверх на 22 и вниз на и9, конечно, достаточно велика для того, чтобы на ней можно было основать разценку земель; но так как она служит для средних, выведенных из данных, относящихся к разным годам и по существу своему не однородных, то может служить, как выше нами было сказано, лишь для характеристики уезда в общем, при сравнении его с другими уездами. Если-бы мы пожелали из залоговых цен выбрать только относящиеся к последним годам и потому указывающия не на общую задолженность земель, а на цены , существующая теперь при залоге земель, то число имеющихся данных, недостаточное и без того для оценки всех земель уезда, уменьшилось-бы еще очень значительно, и мы имели-бы показания не более, как для половины дач всего уезда. Само собою разумеется, что на таком ограниченном количестве данных едва-ли можно строить систему оценки. Вот почему, главным образом мы и считаем залоговыя цены непригодными для целей кадастра.

§ 37. На первый взгляд может показаться, что продажныя цены и на землю могут служить самым выразительным и конкретным показателем ценности земли, так как здесь по добровольному и сознательному соглашение опытных людей устанавливается цифра, определяющая ценность продаваемой земли в данный момент. Единичные факты случайных осложненний, исходящих из субъективных условий, в которых находится продавец и покупатель (одному во что-бы то ни стало нужно продать, другому купить, хотя-бы выше стоимости) — не могут иметь значения при изучении значительнаг числа факторов, потому что подобнаго рода случаи в жизни встречаются редко.

Но продажныя цены, обладая такой рельефностью в определены ценности земли каждаго продаваемаго участка, все так и не могут служить целям кадастра. Причиной этому служат многия другия свойства продажных цен, противоречащия задачам кадастровой работы. Для кадастра земель на основании тех или иных показателей требуется, чтобы показатели эти обнимали собой по возможности все пространство изследуемой земли и встречались-бы в каждой данной местности (даче) в возможно большем числе случаев, и тем самым, как-бы контролировали друг друга. Вместе с тем, соnditio sine qua non, требуется, чтобы все эти показатели относились к одному и тому-же моменту.

Уже априорно можно предположить, зная хоть сколько нибудь жизнь, что подобное требование неприложимо к продажным ценам. Нельзя допустить, чтобы при нормальных условиях сельско-хозяйственной жизни на всей площади хотя-бы одного уезда, в один и тот-же год было продано столько участков земли, чтобы на каждую дачу пришлось несколько случаев продажи. Мало этого, для кадастра на основании продажных цен необходимо, чтобы проданные участки были не имениями, а участки голой земли без всяких сельско-хозяйственных приспособлений, чтобы в продаваемую землю не был вложен уже капитал, который продавец должен получить обратно от покупателя при продаже земли. Каждый-же раз выделять из продажной суммы цену вложеннаго в землю капитала нет возможности, да и нет для этого такого масштаба: приходилось-бы действовать по совести и таким путем создавать какия-то фиктивныя цифры для работы, требующей крепких и положительных оснований.

До сих пор мы разсуждали априрно, разсматривая значение фактов по существу. Обратимся теперь к конкретным случаям продажных цен по Елисаветградскому уезду. В печатаемой ниже таблице продажных цен нами помещены все случаи продаж, которые мы могли с достоверностью констатировать. Часто один и тот-же участок земли записан нами несколько раз, смотря по тому, сколько раз он переходил из рук в руки. Всех-же случаев записано нами 409; они обнимают собой период с 1827 по 1884 год включительно. Конечно, записанные случаи не обнимают собой всех случаев продажи, бывших в этот период времени; нами помещены только те случаи, которые мы могли признать заслуживающими доверия. По данным нотариальнаго архива мы могли-бы собрать все случаи продажи за известный период времени, но в виду того общеизвестнаго факта, что в нотариальных актах продажная цена всегда показывается фиктивная, уменьшенная для удешевления продажной сделки, — мы не считали нужным даже касаться этого источника. На основании этого же соображения мы и из своих записей вычеркнули все те случаи продажи, цена которых была показана на основании нотариальных актов и после критики казалось сомнительной; но при всем том очень возможно, что в числе наших записей могут найтись случаи, которым мы доверяем, но которые расходятся с действительностью.

Для того, чтобы разобраться в данных продажных цен, приводимых нами в конкретных записях, мы разложим все случаи продаж по времени, для чего сгруппируем их в периоды. Все продажи, бывшия до 1860 года, как совершенныя при иных социально-экономических условиях и слишком осложненный, мы заключим в одну группу; все-же остальные случаи разделим по десятилетиям: с 1860 по 1870 г., с 1870 по 1880 г. и с 1880 по 1884 г. включительно. Конечно, такое деление не выдерживает критики; было-бы гораздо интереснее сделать группировку продажных цен по периодам экономических кризисов, по моментам урожайности, спроса и цены на хлеб, но разработку материала в таком направлении можно было-бы сделать тогда, если-бы мы располагали массою случаев и при том вполне соизмеримых, тождественных. Тот-же материал, которым мы располагаем, дает нам возможность сделать, и то с трудом, только грубыя сравнения возвышения цен в периоды широкие, обнимающие как можно больше случаев,—какими являются десятилетия. Проследить-же детально колебания продажных цен под влиянием разных социально-экономических факторов и обнаружить силу их влияния трудно: наш материал недостаточен для этого. Количество этого материала на столько незначительно, что мы не имеем возможности, даже в таких широких периодах, как десятилетия, выделить случаи соизмеримые, т. е. а) продажи голой земли без сельско-хозяйственных приспособлений; б) продажи земли с сель-скохозяйственными приспособлениями, необходимыми для ведения хозяйства, и в) с приспособлениями для удобств жизни (комфорта), а должны всю массу несоизмеримых случаев разсматривать огульно.

Нижеследующая таблица показывает число случаев продажи, число проданных десятин и среднюю продажную цену десятины в разные, принятые нами, периоды в тех дачах, по которым у нас есть случаи продажи.

Из этой таблицы мы видим, что по 19 дачам у нас нет совершенно продажных цен, а но многим из тех, в которых они есть, продажныя цены встречаются один—два раза за весь громадный период времени. Эти данныя о числе случаев продажи показывают, что продажныя цены не только не могут служить целям кадастра, но не могут, взятыя огульно, служить даже основанием для сколько-нибудь серьезных выводов по целому уезду. Если-же мы и останавливаемся на продажных ценах и разсматриваем их, то исключительно в виду того, чтобы более ясно показать, что в нашем изследовании Елисаветградскаго уезда продажныя цены для будущей оценочной комиссии представляют собой такой материал, руководиться которым нельзя. Выводам, делаемым нами на основании этих данных, мы не можем придавать серьезнаго значения.

Из только что приведенной таблицы мы видим, что продажная цена десятины до 1860 года была 17 руб., в период с 1860 но 1870 год— 28 руб., с 1870 по 1880 г.—42 руб. и с 1880 по 1884 г. включительно 69 руб. Последний период сравнительно с другими обнимает меньше половины их долготы и потому возвышение цены за это время несколько меньше, чем в предыдущие периоды, но несомненно, что за все десятилетие продажныя цены могут возрасти, сравнительно с минувшим десятилетием, точно также, если не больше, как и в предыдущие периоды, т. е. возвыситься чуть не вдвое. Возвышение продажных цен делается особенно заметным со времени открытия операций Крестьянскаго Поземельнаго Банка в Херсонской губ. Крестьянския общества и товарищества являются самыми выгодными покупателями; нуждаясь в земле для возможности жить, они дают такия цены, каких не может дать никакой другой покупатель, смотрящий на землю, лишь как на выгодное помещение для своего капитала, дающаго тут хороший процент. Если у нас в записях занесено мало покупок земли с помощью Крестьянскаго банка, то это происходит от того, что изследование нами Елисаветградскаго уезда совпадает с началом операций этого учреждения; крестьяне еще не успели освоиться с ним, привыкнуть и понять его значение. Появление Крестьянскаго банка вызвало было даже у крестьян подозрение: не уловка-ли это со стороны «панов», которые чуют, что землю от них отнимут,—вот и выдумали банк, чтобы земля их отошла к крестьянам не даром. Первые покупатели из крестьян с помощью банка считались в своей среде дураками; но подозрение относительно банка стало мало по малу пропадать, особенно когда крестьяне увидели, что цена на землю не только не падает, но с каждым днем поднимается. При наших объездах редко можно было встретить такое крестьянское общество, которое всей своей совокупностью или по крайней мере товариществом из него не стремилось-бы к покупке земли. Но препятствием к выполнению желания являлись всегда: высокая цена на продаваемую землю и выдача банком не всей покупной суммы, а только части ея. Масса крестьян, сидящих на дарственных и уменьшенных наделах, наиболее нуждающаяся в покупке земли при помощи Крестьянскаго банка, благодаря требованию иметь наличную дополнительную сумму для уплаты продавцу, при всем своем желании, не может воспользоваться благодеяниями Крестьянскаго банка, так как эти-то именно крестьяне наиболее бедны, благодаря своему малоземелью. Такие крестьяне могут воспользоваться крестьянским банком только тогда, когда продавцем является благодетельный землевладелец, соглашающийся разсрочить дополнительный платеж. Что-же касается громадной массы десятинщиков и тех безземельных, «актовых», крестьян, которые стоят в положение еще более худшем, то операций банка совершаются не для них.

Несомненно, что большая доступность крестьянскаго банка для нуждающихся в покупке земли крестьян, подняла-бы еще выше продажныя цены на землю, который теперь в единичных случаях на севере уезда доходят до ста слишком руб. (Мало-Выськовская дача № 7). Правда, что в этой полосе мы встречаем продажныя цены при сделке и не с крестьянами еще выше (135 р. 65 к. в Анновке—№ 30 «Списка нас. мест», 165 р. в Александровке — № 48, 122 р. в Котовичевой—№ 62, 166 руб. 66 коп. в Эдеме № 87—и др.), но во всех этих случаях земля продавалась со всякаго рода сельско-хозяйственными приспособлениями, которыя, при небольшой величине; продаваемаго участка, очень сильно возвышали продажную цену десятины. Если-бы из этой продажной суммы вычесть цену затраченнаго капитала, возвращеннаго при продаже, то едва-ли бы, во всех упомянутых нами продажах земли не крестьянам, цена десятины дошла до 100 р. Но для такой работы мы не имеем материала. Незначительное число случаев продаж не дает нам также возможности остановиться на разсмотрении всякаго рода комбинаций и выводов из них по тем задачам, которыя мы ставим себе но теории для уяснения разсматриваемых фактов. Какие, например, можно строить выводы на фактах продажи земли в Панчевской (№ 5) даче, где есть только два случая продажи после 1860 года: в 1878 г. продано имение с усадьбой в 714, дес. по 110 руб. за десятину, а в 1883 году продано около ? дес. земли под усадьбу за 45 руб. По этим данным выходит, что в Панчевской даче замечается значительное падение цен на землю, так как в 1870-х годах цена десятины была 110 руб., а и 80-х годах 90 руб. Естественный абсурд. Мы выбрали самый резкий пример, видный и ясный для каждаго, но в большей части дач по нашим данным будет выходить тоже самое при более напряженном изучении фактов.

Не имея, таким образом, возможности сделать сколько-нибудь точные выводы о высоте продажной цены и ея колебаниях во времени в каждой даче, мы на основании имеющихся у нас данных можем только сказать, что самыя высокия продажныя цены в настоящее время существуют в северо-восточной части уезда, в дачах, лежащих вокруг гг. Елисаветграда и Новомиргорода; здесь везде цена на десятину земли будет выше 90 руб., доходя в среднем по даче до 105 руб. дача № 7) и до 109 руб. за десятину (дача № 6). В единичных-же случаях, как мы сказали, цена за десятину земли с постройками здесь будет встречаться в 165 руб. северо-запад уезда имеет несколько меньшия продажныя цены от 80 до 90 руб. за десятину в среднем по даче. Единичных случаев продаж по такой высокой цене, как в северо-восточном углу уезда, здесь уже не будет. В дачах, лежащих южнее юго-западной железной дороги цена на землю будет колебаться от 40 до 60 руб., при чем цена от 50 до 60 руб. будет чаще встречаться в дачах восточных, примыкающих к Александрийскому уезду и к Харьково-Николаевской железной дороге, а от 40 до 50 руб. в дачах западных, по направлению к р. Бугу и Ананьевскому уезду. Линии, резко разрезывающей уезд на восточную и западную части, нельзя найти, так как в продажных ценах мы находим показатели, совершенно противоречащее всем другим оценочным данным. Так например, дачи № № 63 и 64 у нас всем другим данным считались всегда самыми дешевыми, показатели у них всегда были меньше, чем в дачах, лежащих несколько севернее; между тем по продажным ценам эти дачи будут стоять выше дач №№ 56, 55, 28 лежащих в том-же восточном углу, но севернее и даже выше дач №№ 52, 48, 42, 39 и 34, лежащих далеко севернее и в западном углу. Нормальное-ли это явление или нет, мы на основании наших данных не можем проанализировать.Если мы рядом с продажными ценами на частно-владельческую землю поставим цены существующая на крестьянскую надельную землю, то увидим, что продажная цена на последнюю будет чуть-ли не вдвое ниже. Самую высокую цену на полевую надельную землю мы встретили в Веселовской (№ 6) даче где она равнялась 60 — 70 руб. за десятину в единичных случаях; в массе-же продажная цена и в этой даче едва доходит до 30—40 руб. за десятину, при продажие надела с усадьбой и хатой. Колебание продажных цен на надельную землю мы еще меньше можем проследить в разных местностях уезда, чем колебания в ценах на частно-владельческую землю. Хотя продажа наделов в обществах бывших помещичьих крестьян очень часта, но все случаи ея носят на себе на столько индивидуальнмй и при том сомнительный характер, что мы не могли даже записывать случаи продаж конкретно. При продаже крестьянских наделов сплошь и рядом встречаются такие случаи: крестьянин такой-то продал свой надел такому-то крестьянину, актовому или мещанину с согласия общества «с тем, что ни он, ни его родственники, ни наследники касаться к проданному имуществу не могут», но через год — два тот-же продавец требует свою землю обратно, переносить дело на сельский сход и общество отбирает землю у покупщика по тем или иным мотивам. Мы встречали не только случаи продаж надельной земли в обществах бывших помещичьих крестьян, которые за надельную землю платят выкуп и считают ее личной собственностью, но и случаи продаж у бывших военных поселян, платящих за землю только оброк. И здесь продажныя росписки говорят о «вечной потомственной из рода в род» продаже, но вечность эта очень редко равняется пяти—шести годам. В конце концов, мы не нашли возможным приводить конкретных случаев продаж надельной земли, которыя и сами крестьяне, более сообразительные считают не продажами, а «переуступками». В общем наши записи говорят, что до 1870 года надел переуступался другому лицу даром, продавец еще просил покупщика, ставил ему могарыч, чтобы тот «снял» с него надел, так как со снятием надела связывается и принятие на себя всех повинностей и платежей, которыя всегда (не исключая подушной подати) раскладываются на надел. В этот период времени если мы и встречаем плату за надел, то это бывает только при продаже надела с усадьбой и хатой, и цена надела равняется стоимости последней. В 70-х годах надел начинает приобретать ценность уже сам по себе и к концу этого десятилетия мало по малу отбираются все «проданные» до этого времени наделы; всякие «актовые», мещане и т. д. изгоняются с земли и за ними остаются пока только усадьбы, которыя отбираются уже теперь, в 80-х годах. Деньги за купленные наделы, если таковые платились, в большинства случаев не возвращаются обратно на том основании, что покупщик пользовался землей: продажная цена приравнивается к арендной. Но не смотря на такой поворота в отношениях крестьян к надельной земле и к покупщикам, «продажи» продолжаются и в последние годы (в 80-х); цена за надел в 3? десятины дошла до 100 руб. Единичные случаи продажи одной-двух десятин, — части надела, — по более высокой цене если и встречаются, то это какие-нибудь исключительные случаи, которые нельзя разсматривать как цену, существующую на надельную землю.

При изследовании данных, имеющих оценочный характер, мы каждый раз ставили себе задачей сводить дачи в группы на основании тождественных показателей, но подобный прием с продажными ценами совершенно не возможен. Прежде всего, здесь нельзя найти показателя, по которому можно было-бы сводить дачи в группы: нельзя-же в самом деле брать за показатель среднюю продажную цену десятины хоть-бы за период после 1880 года, когда этот показатель основывается на продаже ? десятины и даже 200, 400—1000 десятин в то время, когда дача обнимает собой 20—30 тысяч десятин. Затем, какой мы показатель должны выбрать для тех дач, которыя или совершенно не имеют продажных цен, или не имеют их в период взятый нами, а таких дач 27 из 70 или 38,5%.

Таким образом на основании продажных цен мы крайне сомнительно могли-бы определить ценность земли только в ? (61,5%) площади уезда, а целая ? осталось-бы совершенно без данных. Это, кажется, служить достаточно ясным доказательством непригодности продажных для кадастра земель, как непригодными оказались и цены долгосрочной аренды, и залоговыя цены. Во всяком случае, единичные конкретные факты продаж могут служить большим подспорьем при разсмотрении приведенных выше плат съемочных и плат за выпас скота. Поэтому, в нижеследующей таблице приводятся все случаи продаж в том вид, как они были записаны при изследовании уезда. Если в них встречается умышленно неверныя показани, то таковыя могут быть всегда оставлены в стороне оценочною комиссиею; в остальных-же она найдет достаточно материала для установки взгляда на те или другия части уезда.

В этой таблице также, как и в предыдущих, при каждом поселении нами сохранен № подворной переписи. Случаи продажи одного и того-же участка земли поставлены в хронологическом порядке, что дает возможность проследить изменение продажных цен на землю в разные годы.

§ 38. Изложив последовательно разнаго рода даяния, могущия служить основанием для оценки земель Елисаветградскаго уезда, и высказав мнение относительно пригодности тех и других для этой цели, в заключение, как и в I томе настоящих «Материалов», мы считаем нелишним высказать общий взляд на достоверность приведенных в настоящей книге фактов и значение их для целей оценки. Такое общее заключение о предлагаемых материалах, какого вероятно не потребуется для будущих томоов, является необходимым в настоящем случае потому, что при описании Елисаветградскаго уезда еще вырабатывался способ разработки данных, полученных при том двумя путями: посредством оценочнаго описания дач и подворной переписи поселений. Объединение данных, полученных тем и другим путем, установленное при разработке их по Елисаветградскому уезду, также и разграничение сведений, имеющих отношение к оценочной и хозяйственной статистике, — очевидно, признаны удовлетворительными, так как Александрийская уездная статистическая подкомиссия ничего почти не дополнила ни в программах описания, ни в формах сводных таблиц по подворной переписи. С прибавкою материала, добываемаго при помощи подворной переписи, главнейшею задачею работ Статистическаго Отделения является критика собраннаго материала и разработка его. Поэтому при установившихся отношениях земской комиссии к статистическим работам, производящимся в Херсонской губернии, указание на недостатки ни в каком случае не есть признание в слабости или желание уменьшить доверие к собранному материалу. Если кто-либо из лиц, стоящих вдали от дела, в возможно более строгом критическом отношении Статистическаго Отделения к своим работам и к цифрам, им предлагаемым, и будет склонен усмотреть малую точность последних или недостоверность (как это иногда бывает), то для членов статистической комиссии, следивших шаг за шагом за собиранием материалов и вырабатывавших способы собирания и разработки их, такое отношение невозможно; для членов-же будущей оценочной комиссии, которая воспользуется настоящими материалами для практической цели, возможно большее разъяснение недостатков более необходимо, чем указание на достоинства работы.

В предыдущем изложении везде, прежде приведения цифр, было указываемо, какою степенью приближения к действительности даннаго момента отличаются те или другия данныя. Здесь-же остается сказать лишь о тех причинах более общаго свойства, которыя так или иначе влияют на качество добытаго материала. Так как при помощи разъездов были собираемы, с одной стороны, данныя из документов и разных записей за несколько лет, а с другой — посредством переписи записывались цифры из устных показаний населения, то и сами седения и обработка их получились разнообразная. Хотя данныя о числе населения, скота, построек, земледельческих орудий, размерах запашки и т. п. цифры, имеющия целью характеризовать хозяйственную силу отдельных земледельческих хозяйств, были собраны по дворам в разных населенных пунктах, но они затем были сведены везде по тем территориальным единицам, на которыя разделен уезд для целей оценочной губернской статистики и к которым приурочены данныя об урожайности, способах обработки земли, платах за пользование землею в разных его видах и т. п. Один из важнейших для оценки признаков—густота населения—исчислена была к площади этих территориальных единиц, названных земскими дачами. Затем, так как и все остальныя оценочныя данныя отнесены к той или другой даче, то прежде всего является вопрос, на сколько точными и ясно определенными получились эти единицы описания, выраженныя числом десятин земли, приуроченным к поселению того или другаго названия.

Известно, что когда счисляемыя единицы должны быть измерены до счисления их (пуд, верста, десятина), то при сосчитывании их в больших итогах будет всегда не та степень достоверности, какая получается при сосчитывании единиц неделимых (люди, скот, инструменты и т. п.). Если в итогах последних неверность может зависеть только от пропуска известнаго числа единиц или ошибочнаго их счисления, то для первых возможность неверности зависит сверх того еще и от способов измерения принятой единицы. Выше были уже приводимы примеры неточности цифровых данных планов в Елисаветградском уезде. К неточностями, происходящим от самаго измерения, прибавляются еще неясности межевых границ в тех случаях, когда напр. земли одной межевой дачи были увеличены прирезкою участков из соседней, заменою их и т. п. Такия неясности и неточности иногда составляют незначительную разницу в 10 — 20 десятин, иногда же дают ошибки процента на 3—4 всей данной площади (так напр., в даче г. Елисаветграда можно считать и 8268,3 десятин и 8560,9). Далее, показания разных планов относительно подразделения данной площади по отдельным угодьям также дают не всегда ясное представление, так как иногда приходилось выбирать одно из двух—трех показаний, руководясь тем, что говорил опрашиваемый владелец крупнаго имения; для земель крестьянских обществ невозможно было иметь даже и таких подтверждения и разъяснений цифр планов, так как итоги подворной переписи недостаточны для определения пространства земли по самому своему существу, вследствие чего приходилось держаться показаний планов. Но эти показания мы не сочли возможным приводить со всеми подробностями их (числом квадратных сажен): их приходилось скруглять, и вот по каким причинам. Напр. для земель у села Коробчина мы имели следующия цифры по показаниям двух планов:

Ясно, что при таких цифрах документов, дополненных и разъясненных при опросах, не было ни малейшаго смысла остановиться на тех или других потому только, что они—документальны, тем более, что из устных показаний выяснились изменения того или другаго угодья, происшедшая впоследствии. Поэтому принято было за правило исчислять только особыя угодья, как напр., усадьбы, сады, огороды, левады и т. п. с приближением до 1/10 десятины, а пространство остальных угодий выражать только целыми числами десятин. Оттого, хотя измерения с указанием числа квадратных сажен встречаются во всех почти планах частных владельцев и обществ бывш. помещичьих крестьян, но нами принято выражение пространства только числом десятин с десятичною дробью; обозначение-же квадратных сажен оставлено вами только для цифр, заимствованных из старых планов генерального межевания; при этом, как можно видеть из сравнения ведомости о пространстве дач по Елисаветградскому уезду с такою-же ведомостью по Одесскому уезду, в первом случае сделано отступление, именно: все неудобныя земли показаны одною цифрою; левады посчитаны вместе с садами и огородами, а графа виноградников пропущена. Так соединить особыя угодья Елисаветградскаго уезда было необходимо по самому свойству этих угодий.

Еще меньшая степень приближения (именно: до десятков десятин) нами принята для изображения пространства полевых угодий, относительно которых собраны оценочныя сведения, т. е. пахатнаго, сенокоснаго и пастбищнаго поля. Выше были разъяснены причины, по которым общее пространство того или другаго поля при существовании переложной системы может сильно изменяться из году в год. Поэтому мы будем вправе, указав на степень приближения цифр о пространстве оценяемых угодий, повторить здесь тоже, что было сказано в описании Одесскаго уезда, т. е. что пока не будет окончено предпринятое Елисаветградским уездньм земством измерение земель для составления альбома планов,—точных цифр по этой части иметь нельзя. Но из этого вовсе не вытекает тот вывод, который некоторые делали посли издания книги по Одесскому уезду, что все изследование произведено напрасно, так как оно не дало точных цифр о пространств угодий. Напротив того, всякий может видеть, что та приблизительность этих цифр, которая достигнута изследованием, есть ничто иное, как самая полная точность, которая возможна в настоящее время. Если оценочной комиссии будет угодно основать оценку земель на вычислении доходности отдельных полевых угодий и на выводе из них средней доходности земель в каждой даче, то для этого в процентных показателях отношения пространства полевых угодий она найдет возможно точный материал для своих работ.

Что касается цифр, относящихся к данным другаго сорта, напр., числа жителей, скота, высоты рабочих или съемочных плат, то их точность не подлежит сомнению, потому что одни из них добыты не из посторонних источников, а посредством подворной переписи, другия-же собраны самим Статистическим Отделением на местах и на их очистку от фальши было обращено главнейшее внимание при всех работах. Остается поэтому в заключение только пожелать, чтобы, при описании следующих уездов, подворная перепись, уясняющая очень многое в оценочных данных, была, производима уездными земствами также, как она была произведена в Александрийском уезде, описание котораго составит следующий том настоящаго земскаго издания.

<<< Повернутись |Початок|Далі>>>